Sinergia entre hoteles y Real Estate

‘Hoteles y Real Estate’ fue un interesante debate que se desarrollo en la Expo Real Estat e2011, coordinado por  Arturo García Rosa (AGR), chairman de HVS South America. García Rosa adelantó los temas que se iban a tratar: ¿cómo invertir en hoteles?, ¿cómo hacerlo desde la posición de desarrolladores inmobiliarios?, el ‘valor agregado’ en los proyectos mixtos, los ‘condo hoteles’ y los aspectos de gerenciamiento.

García Rosa se mostró optimista respecto a las proyecciones de crecimiento para Argentina y la región.  Comentó que se esperan 10 millones de turistas para 2020, donde ‘habrá que estar preparados para acompañar ese crecimiento con nueva infraestructura hotelera’.

Sobre la incorporación de un hotel a un proyecto de usos mixtos, ERS aseguró que el valor de venta y de alquileres de los espacios de retail, oficinas, y residencia, aumenta; y que el mismo hotel puede elevar sus tarifas y ocupación.

Marcelo Macagno, director y accionista de Innvest Developments SA, comenzó su exposición remarcando que ‘el crecimiento del turismo en nuestro país es estructural, y esto se debe entre otros factores, que Argentina es un lugar seguro, atractivo por el nivel sociocultural de su población y es elegido no sólo porque es barato’. ‘En esta última década Buenos Aires se instaló como un destino top ten para negocios’. Macagno subrayó que el crecimiento del turismo en nuestro país se puede verificar por cantidad de visitas, nivel de gasto diario, y tiempo de estadía promedio. ‘Hay espacio para crecer de manera significativa, sólo hay que tener en cuenta que Argentina tiene un techo de tarifas que no permite desarrollar hoteles de gran lujo’.

Branded Residences: Hotel + Condos, Lofts & Studios. En el Hotel, el Propietario realiza la inversión hasta la apertura, mientras la Cadena realiza la explotación del hotel. La Cadena, luego de afrontar todos los costos y pagar sus fees, deposita en la cuenta del Propietario el resultado neto de la operación. El Propietario puede auditar las cuentas del Hotel. En las unidades residenciales, el Propietario construye departamentos (con servicios de hotelería) a ser comercializados entre clientes finales. Con el pago de expensas por parte de los compradores de unidades, bajan los costos fijos del hotel. El comprador de las unidades obtiene una buena renta al sumarla a la oferta hotelera. Las unidades tienen un precio de venta mayor al del mercado, por estar incluidas dentro de estos complejos.

Patricio Fuks, presidente de Fën Hoteles, contó rápidamente la historia y evolución de esta cadena de hoteles (nacional), que comenzó ‘alquilando hoteles’ por limitaciones de capital, y que apuntó directamente al segmento de 4 estrellas.
‘Comenzamos en la época de crisis, cuando había que bajar tarifas para adaptarnos a la nueva realidad, y esa flexibilidad que no tuvieron las grandes cadenas, fue nuestro primer factor de diferenciación’. Además, explicó Fuks que la empresa nació del lado del inversor, que no son fondos ni bancos, sino inversores reales de carne y hueso. ‘Pensamos que el secreto era crecer…, primero hacer que la pelota fuera grande para luego poder manejarla’.

Osvaldo Chudnobsky, Director de Desarrollos para Sudamérica de Grupo Posadas, expuso su visión conceptual sobre los usos mixtos, desde la óptica del mercado.

El hotel: ‘El hotel ayuda a poner la marca de todo el emprendimiento’, y citó el caso del hotel W en Santiago de Chile. ‘El hotel es un edificio con vida, y no para, sigue con vida las 24hs, algo importantísimo para un desarrollo mixto’.
Las oficinas: ‘son un generador de demanda directo, inmediato, permanente’.‘Muchas veces el usuario se queda en el hotel’.
Shopping Centers: aportan atracción y se benefician con los huéspedes del hotel.
Residencias: generan demanda (menos) y consumo para los hoteles.

Desde la óptica del inversor, ‘no hay que olvidar que el hotel es el formato más caro, con equipamiento y personal también caros’. ‘Es un negocio vivo que necesita se lo gestione’.
Rentabilidad: ‘En Chile y Argentina los inversores esperan un mínimo del 8% anual, en Brasil un poco más’ (12%). En el caso de los proyectos mixtos, la rentabilidad del hotel aumenta, y bajan los riesgos. Además, el hotel tiene un rol estratégico dentro del proyecto. ‘El developer tiene que amigarse con el hotel y encontrar una fórmula exitosa’. Explicó Chudnobsky que los formatos adyacentes también mejoran la competitividad con la presencia del hotel.

Fuente: Inmobidiario
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